Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

 Руководство по инвестициям в индийскую недвижимость

Недвижимость традиционно была средством разумного инвестирования как такового и инвестиционной возможности для частных лиц с высоким уровнем дохода, финансовых учреждений, а также частных лиц, ищущих жизнеспособные альтернативы для вложения денег в акции, слитки, недвижимость и другие средства.

Деньги, вложенные в собственность для получения дохода и прироста капитала, обеспечивают стабильную и предсказуемую доходность, аналогичную доходности облигаций, предлагающих как регулярный возврат инвестиций, если собственность сдана в аренду, так и возможность прироста капитала. Как и все другие варианты инвестиций, инвестиции в недвижимость также связаны с определенными рисками, которые сильно отличаются от других инвестиций. Доступные инвестиционные возможности могут быть в целом разделены на жилые, коммерческие офисные помещения и розничные секторы.

Сценарий инвестирования в недвижимость

Любой инвестор, прежде чем рассматривать инвестиции в недвижимость, должен учитывать риск, связанный с ним. Этот инвестиционный вариант требует высокой цены входа, страдающих от недостатка ликвидности и неопределенного периода беременности. Чтобы быть неликвидным, нельзя продать некоторые единицы его имущества (как это можно было бы сделать, продав несколько единиц акций, долгов или даже взаимных фондов) в случае острой необходимости в средствах.

Срок погашения инвестиций в недвижимость является неопределенным. Инвестор также должен проверить четкое название собственности, особенно для инвестиций в Индии. Отраслевые эксперты в этом отношении утверждают, что инвестиции в недвижимость должны осуществляться лицами, которые имеют более глубокие карманы и более долгосрочный взгляд на свои инвестиции. С точки зрения долгосрочной финансовой отдачи целесообразно инвестировать в коммерческую недвижимость более высокого класса.

Доходы от рынка недвижимости сопоставимы с доходностью некоторых акций и индексных фондов в более долгосрочной перспективе. Любой инвестор, ищущий баланс своего портфеля, теперь может рассматривать сектор недвижимости как надежное средство инвестирования с определенной степенью волатильности и риска. Правильный арендатор, местоположение, сегментные категории индийского рынка недвижимости и индивидуальные предпочтения риска, следовательно, станут ключевыми индикаторами в достижении целевой доходности от инвестиций.

Предлагаемое введение REMF (паевые инвестиционные фонды недвижимости) и REIT (траст инвестиций в недвижимость) увеличит эти инвестиции в недвижимость от мелких инвесторов & # 39; точка зрения. Это также позволит мелким инвесторам выйти на рынок недвижимости с взносом менее 10 000 индийских рупий.

Существует также потребность и потребность со стороны различных участников рынка в сегменте недвижимости в постепенном ослаблении определенных норм в отношении ПИИ в этом секторе. Эти иностранные инвестиции будут означать более высокие стандарты качества инфраструктуры и, следовательно, изменит весь рыночный сценарий с точки зрения конкуренции и профессионализма участников рынка.

В целом ожидается, что в ближайшие годы недвижимость станет хорошей инвестиционной альтернативой акциям и облигациям. Эта привлекательность инвестиций в недвижимость будет еще больше увеличена из-за благоприятного неравенства и территории с низкими процентными ставками.

Заглядывая вперед, вполне возможно, что с прогрессом в направлении возможного открытия индустрии взаимных фондов недвижимости и участия финансовых учреждений в инвестиционном бизнесе в сфере недвижимости это откроет путь для более организованной инвестиционной недвижимости в Индии, что было бы подходящим способом для инвесторов, чтобы получить альтернативу инвестировать в порты собственности на предельном уровне.

Профиль инвестора

Двумя наиболее активными сегментами инвестора являются физические лица с высоким уровнем собственного капитала (HNI) и финансовые учреждения. В то время как учреждения традиционно отдают предпочтение коммерческим инвестициям, люди с высоким уровнем дохода проявляют интерес к инвестициям в жилую, а также коммерческую недвижимость.

Помимо них, это третья категория индейцев-нерезидентов (NRIs). Существует явный уклон в сторону инвестиций в жилую недвижимость, а не в коммерческую недвижимость со стороны NRI, этот факт может быть объяснен эмоциональной привязанностью и будущей безопасностью, купленной NRI. Поскольку необходимые формальности и документация для приобретения недвижимого имущества, отличного от сельскохозяйственного и плантационного, довольно просты, а доход от аренды свободно репатриируется за пределы Индии, НРИ повысили свою роль в качестве инвесторов в недвижимость

Прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в недвижимость Имущество составляет небольшую часть от общего объема инвестиций, поскольку существуют ограничения, такие как минимальный замок в течение трех лет, минимальный размер имущества, подлежащего разработке, и условный выход. В этих условиях иностранному инвестору придется иметь дело с рядом государственных ведомств и толковать многие сложные законы / подзаконные акты.

Концепция инвестиционного фонда недвижимости (REIT) находится на грани внедрения в Индии. Но, как и большинство других новых финансовых инструментов, у этой новой концепции будут проблемы.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) будет структурирован как компания, занимающаяся владением и, в большинстве случаев, эксплуатацией приносящей доход недвижимости, такой как квартиры, торговые центры, офисы и склады. REIT — это компания, которая покупает, разрабатывает, управляет и продает объекты недвижимости и позволяет участникам инвестировать в профессионально управляемый портфель объектов недвижимости.

Некоторые REIT также занимаются финансированием недвижимости. REIT — это сквозные организации или компании, которые могут распределять большую часть поступлений денежных средств между инвесторами без налога на корпоративном уровне. Основной целью REIT является передача прибыли инвесторам в максимально возможной степени. Здесь изначально деятельность REIT, как правило, ограничивается получением дохода от аренды имущества.

Роль инвестора играет важную роль в сценариях, где интересы продавца и покупателя не совпадают. Например, если продавец заинтересован в продаже имущества, а идентифицированный арендатор намеревается сдать имущество в аренду, между ними сделка никогда не будет плодотворной; тем не менее, инвестор может получить конкурентоспособную доходность, купив собственность и сдав ее в аренду арендатору.

Обоснование схем инвестирования в недвижимость

Деятельность в сфере недвижимости включает в себя широкий спектр деятельности, такой как застройка и строительство поселков, жилищная и коммерческая недвижимость, обслуживание существующих объектов недвижимости и т. Д. [19659002] Строительный сектор является одним из самых высоких секторов занятости в экономике и прямо или косвенно влияет на судьбу многих других секторов. Он обеспечивает занятость для большой рабочей силы, включая значительную долю неквалифицированной рабочей силы. Однако по многим причинам этот сектор не имеет плавного доступа к институциональному финансированию. Это воспринимается как одна из причин того, что сектор не использует свой потенциал.

Путем направления небольших сбережений в собственность инвестиции значительно расширили бы доступ к организованному институциональному финансированию. Улучшение деятельности в секторе недвижимости также улучшает потоки доходов в государственный казначейство за счет увеличения налога с продаж, сборов и других сборов.

Недвижимость является важным классом активов, который в обычных условиях в настоящее время не является жизнеспособным маршрутом для инвесторов в Индии, за исключением случаев прямого владения недвижимостью. Для многих инвесторов настало время для внедрения продукта, обеспечивающего диверсификацию, путем выделения некоторой части их инвестиционного портфеля на инвестиционные продукты в недвижимость. Это может быть эффективно реализовано через фонды недвижимости.

Инвестиции в недвижимость дают возможность как для прироста капитала, так и для регулярных периодических доходов. Доход от прироста капитала может возникать в связи с приобретением недвижимости, предназначенной для продажи фактическим пользователям или прямым инвесторам, а поток доходов возникает за счет арендной платы, доходов от депозитов и платы за обслуживание при обслуживании имущества.

Преимущества инвестиций в недвижимость

Ниже приведены преимущества для инвестиций в схемы инвестиций в недвижимость

• Как класс активов, имущество отличается от других инвестиционных возможностей, доступных для как маленький, так и крупный инвестор. Инвестиции в недвижимость имеют свою собственную методологию, преимущества и факторы риска, которые отличаются от обычных инвестиций. Совершенно другой набор факторов, включая накопление капитала, экономические показатели и соображения предложения, влияют на рынок недвижимости, что приводит к низкой корреляции в поведении цен по отношению к другим классам активов.

• Исторически сложилось так, что в долгосрочной перспективе недвижимость обеспечивает доходность, сопоставимую с доходностью акций. Однако волатильность цен на недвижимость ниже, чем у акций, что приводит к лучшему управлению рисками для возврата компромисса к инвестициям.

• Доходность недвижимости также показывает высокую корреляцию с инфляцией. Таким образом, инвестиции в недвижимость, сделанные в течение длительных периодов времени, обеспечивают хеджирование инфляции и приносят реальную прибыль

Риски инвестиций в недвижимость

Риски, связанные с инвестированием в недвижимость, связаны главным образом с будущая амортизация аренды или общий риск на рынке недвижимости, риск ликвидности, аренды и амортизации имущества. Фундаментальные факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта недвижимости:

Местоположение — Местоположение здания является особенно важным и важным фактором, определяющим его рыночную стоимость. Инвестиции в недвижимость, вероятно, будут удерживаться в течение нескольких лет, и привлекательность данного местоположения может измениться в течение периода владения, в лучшую или худшую сторону. Например, часть города может подвергаться регенерации, и в этом случае восприятие места может улучшиться. Напротив, развитие нового крупного торгового центра может снизить привлекательность существующих мирных, жилых объектов.

Физические характеристики — Тип и полезность здания будут влиять на его стоимость, то есть на офис или магазин. Под полезностью подразумеваются выгоды, которые получает арендатор от использования пространства внутри здания. Фактором риска является амортизация. Все здания подвержены износу, но прогресс в технологии строительства или требования арендаторов могут также сделать здания менее привлекательными с течением времени. Например, потребность в больших размерах кабельной разводки под полом в современных городских офисах изменила технические характеристики требуемых зданий & # 39; пространство. Кроме того, здание, которое спроектировано как офисный блок, может не использоваться в качестве Cineplex, хотя Cineplex может обеспечить лучшую отдачу, чем офисные помещения.

Кредитный риск арендатора — Стоимость здания является функцией дохода от аренды, который вы можете ожидать получить от владения им. Если арендатор по умолчанию, то владелец теряет доход от аренды. Однако важен не только риск явного дефолта. Если кредитное качество арендатора существенно ухудшится в течение периода владения, тогда стоимость продажи, вероятно, будет хуже, чем в противном случае.

Длина аренды — Длина аренды также является важным фактором. Если здание сдано в аренду арендатору хорошего качества на длительный период, то доход от аренды гарантируется, даже если рыночные условия для недвижимости нестабильны. Это одна из привлекательных особенностей инвестиций в недвижимость. Поскольку длительность аренды является важной характеристикой, во время покупки важно учитывать срок аренды в тот момент, когда имущество может быть вновь занято. Многие договоры аренды включают варианты перерыва, и на рынке принято считать, что аренда прекращается в точке разрыва.

Ликвидность — Все инвестиции в недвижимость надежно неликвидны для большинства облигаций и акций. Собственность медленно обрабатывается в нормальных рыночных условиях и, следовательно, неликвидна. В плохих рыночных условиях поиск покупателя займет еще больше времени. Существует высокая цена ошибки в инвестициях в недвижимость. Таким образом, в то время как неправильная инвестиция в акции может быть продана немедленно, отмена неправильной инвестиции в недвижимость может быть утомительным и неприятным процессом.

Налоговые последствия — Помимо подоходного налога, который должен уплачиваться с дохода от аренды и прироста капитала, есть еще два сбора, которые должны быть уплачены инвестором, то есть налог на имущество и гербовый сбор. Гербовый сбор и налог на имущество различаются в зависимости от штата и могут повлиять на ожидаемый доход от инвестиций в недвижимость.

Высокая стоимость инвестиций — Стоимость недвижимости высока по сравнению с другими формами инвестиций. Такая природа инвестиций в недвижимость делает их недоступными для широких масс. С другой стороны, акции и облигации теперь можно покупать в количествах, составляющих всего одну акцию, что позволяет диверсифицировать портфель, что приводит к постоянному снижению затрат. Заимствование инвестиций в недвижимость увеличивает риски в дальнейшем.

Риск единого имущества — Покупка одного объекта подвергает инвестора определенным рискам, связанным с этим имуществом, и не дает никаких преимуществ от диверсификации. Таким образом, если цены на недвижимость падают, инвестор подвергается высокой степени риска.

Продажи дистресса — Неликвидность рынка недвижимости также влечет за собой риск более низких прибылей или убытков в случае срочной необходимости продажи. Распродажи бедствия распространены на рынке недвижимости и приводят к доходам, которые намного ниже, чем справедливая стоимость имущества.

Правовые вопросы — Хотя фондовые биржи в определенной степени гарантируют легитимность торговли акциями или облигациями и, таким образом, защищают от ненадлежащей доставки или фальсифицированных и поддельных акций, в сети нет аналогичных страховых сетей. рынок недвижимости. Также сложно проверить название объекта и требует времени, денег и опыта.

В целом, следя за тенденциями рынка, можно уменьшить большинство из этих рисков. Например, инвестирование в недвижимость с арендной платой по рыночным ставкам, а также инвестирование в активы с арендаторами с высоким кредитом и поиск арендных блокировок для повторного использования риска аренды — простые рекомендации, которым нужно следовать.

Перспективы на будущее

На рынке недвижимости с 2000 года наблюдается активная деятельность как с точки зрения масштабов застройки, так и с точки зрения рационального роста цен. Легкая доступность жилищных кредитов по гораздо более низким ставкам побудила людей, которые являются небольшими инвесторами, покупать свой собственный дом, который также может быть их вторым домом.

Физические лица с высоким уровнем собственного капитала также продемонстрировали большую заинтересованность в инвестировании в жилую недвижимость с намерением пожинать прирост капитала и одновременно получать регулярную прибыль.

Вслед за сильным экономическим ростом рынок недвижимости должен продолжать набирать обороты, приводя к сокращению вакансий в районах КБР и и более активному развитию в пригородах; незаконно, что цены на коммерческую недвижимость будут расти или падать значительно, вне разумных рассуждений.

Поскольку гербовый сбор в отпуске и лицензионные соглашения еще более сократились, это должно еще больше привлекать к заключению сделок таким образом, поощряя инвесторов и оккупантов.

С текущим бюджетом, сосредоточенным на инфраструктуре, это привлечет качественные контракты и увеличит рост рынка. Повышение активности в сфере розничной торговли приведет к росту спроса на помещения.

Кроме того, предлагаемое введение REMF (паевых фондов недвижимости) и REIT (траста инвестиций в недвижимость) увеличит эти инвестиции в недвижимость от мелких инвесторов & # 39; точка зрения. Эти иностранные инвестиции будут означать более высокие стандарты качества инфраструктуры и, следовательно, изменит весь рыночный сценарий с точки зрения конкуренции и профессионализма участников рынка.

Заглядывая вперед, вполне возможно, что с очевидными шагами возможного открытия отрасли REMF и участия финансовых учреждений в бизнесе инвестиций в недвижимость это откроет путь для более организованных инвестиций в недвижимость в Индии, что быть подходящим способом для розничных инвесторов, чтобы получить альтернативу инвестировать в порты собственности на всех уровнях. В целом ожидается, что в ближайшие годы недвижимость станет хорошей инвестиционной альтернативой акциям и облигациям.



Source by Shobhit Agarwal

Будьте первым, кто оставит комментарий!

Добавить комментарий