Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Инвестирование в арендную недвижимость

Интересно, как арендная недвижимость рассматривается как инвестиции. Как Родни Дангерфилд, он не уважает. В то время как традиционные инвестиции, такие как акции и облигации, получают Financial Post и Wall Street Journal, выполните поиск по «покупке недвижимости», и вы откроете для себя все виды схем без денег, которые, похоже, предназначены для продажи книг и лент вместо инвестиционной недвижимости. По телевизору есть отчет по бизнес-телевизору, но для недвижимости вы увидите показы или рекламные ролики. Мне кажется жалким, что такой надежный инвестиционный автомобиль получил такую ​​плохую репутацию.

Можно купить без денег, но это связано с организацией ипотечного кредита с высоким коэффициентом, а для аренды имущества вы это делаете, только если у вас есть справедливость в других свойствах. Другими словами, если у вас есть одно имущество бесплатно и ясно, относительно легко организовать кредитную линию в премьер. Стоимость в 100 000 долларов будет стоить около 400 долларов в месяц, плюс налоги и обслуживание около 200 долларов США. Короче говоря, он будет нести себя и даст вам доход для оплаты финансовых затрат.

Более распространенный метод покупки недвижимости с доходами — это депозит. Обычно вы можете сами сделать инвестиционную недвижимость с менее чем 40% вниз, вероятно, очень много. Эти типы свойств легче встретить на стабильных рынках.

Существует множество причин для владения инвестиционной недвижимостью.

Причина №1 для владения доходом — это потому, что ваши арендаторы покупают ее у вас. Даже если другие выгоды не начислялись, это само по себе оправдывает инвестиции. Но дело в том, что есть больше преимуществ для покупки аренды недвижимости

. Причина № 2 — рычаги. Наиболее эффективное описание того, как работают рычаги, взято из книги «Покупать, сдавать в аренду», «Лайнел Иглмен» (Needleman — не быстрый разговорчик, на самом деле он — опытный автор и профессор со многими опубликованными книгами и статьями о жилье в Великобритании и Канада. Его предположения и математика немного упрощены и нуждаются в корректировке для вашего местного рынка, но книга стоит посмотреть).

Он объясняет рычаги следующим образом: Джон и Мэри каждый покупают недвижимость в размере 100 000 долларов. Через год оба дома увеличились на 10%. Оба покупателя продают недвижимость и сравнивают прибыль.

Джон начал с $ 100 000, а теперь имеет $ 110 000, а это значит, что он заработал 10% прибыли от своих инвестиций. С другой стороны, Мэри положила 10 000 долларов на свою собственность и заложила остаток на 90 000 долларов. Когда она продает, она очищает ипотеку и суммирует все. Она также получила прибыль в размере 10 000 долл. США, но поскольку она инвестировала только 10 000 долл. В доходную собственность, она выплатила 100% первоначальный взнос. Как вы можете подозревать, реальный кикер состоит в том, что, хотя Джон инвестировал в один дом, держал его на год, а затем продал его с прибылью в 10 000 долларов, Мэри приобрела 10 домов, держала их на один год, а затем продала их за прибыль в размере 100 000 долларов. Оба начали с $ 100 000, но через год у Джона только $ 110 000, а Мэри — на 90 000 долларов. Числа в этом примере упрощены, но они решительно демонстрируют магию рычагов.

Причина № 3 — это налоги. В большинстве налоговых зон расходы, связанные с инвестиционной недвижимостью, снижаются. И, как правило, вы можете нести амортизационные отчисления по структуре, которые по сути являются бумажными потерями, которые уменьшают налоговую нагрузку. Амортизация работает следующим образом: мы знаем, что стоимость прочного предмета, такого как структура, уменьшается с годами. Даже если собственность поддерживается отлично, старый дом не стоит такой же суммы денег, как новый дом. Этот убыток представляет собой амортизацию, и вы можете использовать эту амортизационную потерю для уменьшения общего налога, подлежащего уплате.

Конечно, когда мы инвестируем в доходную собственность, мы ожидаем, что она подорожает, и в долгосрочной перспективе это часто происходит. Что происходит с амортизацией в этом случае? Сборщику налога сообщили, что имущество подешевело путем обесценения, но в конце процесса мы продали с прибылью. Как правило, налогоплательщик говорит, что вы «повторно захватили» налог на амортизацию и налог.

Повторный захват не является забавой. Это похоже на то, что вы уже потратили деньги, которые вы планировали потратить в будущем.

Существует отличное решение. Когда вы покупаете инвестиции, вы сокращаете первоначальные инвестиции между стоимостью здания и стоимостью имущества. Без обмана вы устанавливаете стоимость земли как можно ниже, а структура настолько высока, насколько это разумно (сделайте математику, и вы увидите, что она платит за разумность ваших расколов). Когда имущество подорожает и вы ликвидируете, вы сообщите налоговику, что вы не отменили амортизацию, поскольку структура обесценилась, а земля увеличилась в стоимости. Эта прибыль представляет собой прирост капитала, а прирост капитала обычно облагается налогом по более низким ставкам, чем доход, например … аренда. Вы обесцениваете деньги, которые вы зарабатываете, когда зарабатываете в качестве арендной платы, и платите налог на нее, когда она исходит из прироста капитала.

Собственный доход, производящий имущество, также позволяет вам списывать расходы на вещи, которые вы, возможно, купили, офисные принадлежности к поездке, чтобы увидеть собственность.

Причина № 4 — прирост капитала. Прирост капитала не всегда происходит, но часто это происходит. Как мы видели с рычагами, прирост капитала можно использовать. Еще лучше, прирост капитала иногда может быть больше, чем некоторые люди зарабатывают за год работы.

Причина № 5 объединяет все вместе, объединяя денежный поток, рычаги и налоговое планирование. Арендная недвижимость генерирует денежный поток. Первоначально денежный поток может быть нейтральным или даже отрицательным, но через некоторое время он часто становится положительным. Когда это нужно, вам необходимо уплатить подоходный налог за излишнюю арендную плату. Решением для этого является повторная закладка и начисление дополнительных процентных расходов, что снижает ваши налоги. Вы также повторно используете свое первоначальное свойство. Следующий шаг — взять эти деньги и купить еще один доход. Вы не платите подоходный налог, не подвергаетесь большей амортизации и по-прежнему получаете прирост капитала. Еще лучше, с двумя свойствами вы распространяете риск, и когда придет время продать, вы можете растянуть график и продать недвижимость в разные годы, чтобы свести к минимуму налог.

Этого нельзя повторить достаточно, чтобы вам нужно было купить доход собственности. Вам нужно знать местоположение и потенциального арендатора. Свойства, которые желательны и находятся в желаемой области, остаются в аренде. «Желательно» не обязательно быть «особняком», но важно, чтобы они были теплыми, чистыми, сухими и хорошо оцененными. Если вы покупаете квартиру с 1 спальней или дом с тремя спальнями с люксом, это не важно.

Показатели критические. Первое соотношение цены и ренты. Это означает, что вы берете цену, скажем, 100 000 долларов, и разделяете арендную плату, скажем, 1000 долларов в месяц. В этом случае результат будет равен 100. Числа между 75 и 175 велики, но никогда не забывайте, что прогнозируемый прирост капитала и процентные ставки влияют на то, с какими цифрами вы идете. Низкие процентные ставки дают более высокие показатели, а прогнозы с твердым капиталом потребуют более высоких показателей. Более 200 не стоит почти в каждом месте, если только вы не нуждаетесь в надежном доходе, не интересуетесь приростом капитала или никогда не планируете продавать.

Еще одна отличная метрика — ставка безубыточности. Это процент потребности в цене для первоначального взноса, чтобы позволить реалистичной аренде нести собственность. Аренда должна быть: а) рыночной арендой, а не «надеяться» на аренду, и б) чистой рентой, а не валовой рентой. Если инвестиции будут стоить менее 45%, стоит посмотреть. Очевидно, что если процентные ставки будут низкими, чистая рента будет больше, что означает, что ставка безубыточности может быть высокой. Помните, что низкие ставки не длится вечно, поэтому, если вы не можете заблокировать в долгосрочной перспективе, вы должны предположить, что ставка безубыточности будет низкой в ​​условиях низкой процентной ставки и может быть выше в условиях более высокой процентной ставки.

Если вы обнаружите кусок собственности, который имеет желательную цену в отношении арендной платы и желаемую безубыточную ставку (и находится в хорошей области и это неплохая идея), ее стоит выбросить цифры в электронную таблицу и определить внутреннюю норму (показатель инвестиций в недвижимость, который объединяет различные потоки доходов) и прогнозируемые денежные средства в продаже. Существуют электронные таблицы и программы, которые могут рассчитать это для вас, но ключ — «GIGO» — мусор, мусор. Используйте правильные налоги, правильные процентные ставки, ваши прогнозы ставки подоходного налога и реалистичные оценки прироста капитала и обслуживания. Свойства в шумных городских районах, как правило, растут в цене больше, чем свойства в сельских или депрессивных районах. Они также часто имеют то, что, как представляется, являются низшими показателями — в кондоминиуме в центре города может быть гораздо худшая цена для аренды и безубыточности, чем в небольшом доме в городе мельницы. Однако повышение стоимости капитала в сельской местности, вероятно, намного более рискованно. Измеряя ипотечные платежи и налоговые льготы на детальной электронной таблице, давайте достаточно точно оценим, как сравниваются сравнительные инвестиции.

Было бы глупо игнорировать проблему пузыря собственности или сбой. Покупка на метриках помогает и мешает. Это помогает, потому что, если у вас есть твердые носки с безубыточными ставками и множителями ренты, вы не будете приобретать завышенную инвестиционную собственность (завышенная доходная собственность на самом деле не появляется в пузыре, и она не падает в цене). Это мешает, потому что вы не можете покупать по метрикам в пузырьке, независимо от того, сколько вы хотите, потому что свойства, совместимые с метрикой, не существуют.

Другая сторона этого заключается в том, что при сбое на рынке существует множество показателей совместимые свойства, но часто мало финансирования ипотечных кредитов и множество испуганных покупателей и подчеркнутых продавцов.

В целом, сбалансированный рынок является оптимальным для покупателей, хотя покупатели, которые приобретают по метрикам и выходят на рынок вблизи пика, часто чувствуют себя такими, как они «ударил джек-пот».

Будьте первым, кто оставит комментарий!

Добавить комментарий